北京半数以上房屋或将面临贬值

房地产的变革开始了。

住建部2023年提出"好房子"建设要求，将住房建设重心从"有没有"转向"好不好"，北京据此开展地方标准细化工作。

这两年，北京在“好房子”方面加大了力度，大家都可以感受到新房品质的提高。

今天，关于这方面又有一个重磅的利好！

市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，在昌平、顺义、大兴等5个平原多点新城以及通州区（参照施行），新建以及部分已拿地的住宅小区，将可以设计出使用面积更大、居住更舒适的“好房子”。

《技术要点》提出，可增加封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率，允许套内面积比较大的住宅可在起居室设置一定比例面积的挑空空间。

对于买新房的百姓来说，将实实在在的享受到得房率的提高，增加居住舒适度。

同样，第四代住宅的入市，将冲击当前二手房市场，居住品质的代际差异也将拉大不同房子的价格差，

接下来的北京房产市场，分化不可不免！

No.1 先看文件具体说了啥

1、首先是阳台设计：

规定每户阳台水平投影面积不超套内面积 10%。

如套内 100 平方米的房子，阳台最多 10 平方米。

封闭阳台按二分之一面积计入容积率，开敞阳台按四分之一计入。

依此标准，改善与刚需户型均可实现户户有阳台，但部分楼盘现有的超标准阳台户型，就是“黑科技”比较狠的户型，可能成为绝版，懂的都懂。

2、挑空空间：

套内超 140 平的住宅可在客厅设置挑空空间，其面积要小于等于套内 25% 且不超 50 平方米，超出部分按两倍计算容积率。

从目前市场看，这类大户型存在诸多问题，一是开发难度较大，二是像顺义璞提润府的挑高大户型产品总价偏高，三是开发成本高，导致开发商积极性不高，所以看后续市场接受度吧。

3、公共空间优化：

包括设置架空层、风雨连廊等，这些以后陆续都会成为标配。

最后，这次的新标准提出，为提升建筑立面品质，住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率。这样就鼓励开发商更多的采用这些高品质的，耐用的外立面材料。

No.2 普通人的房子“完蛋了”？

好房子标准一出，很多人觉得普通人的房子可能就彻底凉凉了，

这么好的房子，跟普通人有关系吗？这不都是豪宅、改善？

其实不然。

此次试点地区多为刚需刚改购房集中板块，（昌平、顺义、大兴、房山、亦庄新城及通州区试行）且不设户型门槛都能享受阳台政策，意味着各群体有望不多花钱甚至不花钱就享受到好房子居住体验。

No.3 哪些房子会受到冲击

1、老房子，

新房越来越大，品质越来越高，老破小加速淘汰。

很多人看到这个文件后第一反应是老房子都要完蛋了，但是这个老房子的范围并不好界定，要看好房子的执行力度。

官家连续发文促进好房子建设，力度很大，心情迫切。

如果好房子快速发展，北京90%的二手房将沦为老破小，面临淘汰命运。

但显然北京市二手房价格压力极大，整个北京楼市复苏无望，反而甚至可能加速下跌，楼市价值体系重塑，所以可以看到，此次落实，先从平原新城开始，内环老房子，还可以暂时缓口气。

但是危机感已经开始，大量的换房需求被激发出来，一手房市场欣欣向荣。

2、大量还没有开始建设的各个具体的新盘项目。

因为文件明确提出：“近期已批项目，可参照此要点修改完善。”

这一句话就是尚方宝剑：还在建的新房，可以改。

这一下算是拯救了80%，还没有阳台、得房率80%左右，没提升产品力的新盘。

特别是昌平区的新盘，一直以来，因为房子不愁卖，所以楼盘规划特别严，阳台赠送偷偷摸摸。

而这一次，标准的全面提升，可能会让他们输在起跑线上。

像建工嘉境里，没有阳台赠送，还是古老的飘窗，工地上已经塔吊林立了，但目前网签率不到30%，只有大幅降价这一条路可走了。

3、城区新房，如坐针毡

虽然这比只在平原新城落实，但是城区项目不慌吗？

谁都看得出，好房子是大势所趋，城区只是暂时没有跟上。

那么，城区现有新房什么心情？

比如朝阳十八里店的北京隅东序，羞羞答答搞了个阳台还被拉出来批判，不能封闭。而竞争对手，隔壁亦庄的北京润府，现在没有阳台赠送，后面完全可以在未开工建设的楼栋调整设计，从而在产品力上碾压北京隅东序。

北京，变革已经开始了。